МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)

Информационное письмо N 488

Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 14 января 2015 года

Юридическая фирма Goltsblat BLP напоминает о вступлении в силу с 1 марта 2015 г. масштабных поправок в земельное законодательство. Они введены Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ N 171) и касаются в своей основной массе публичных земель, т.е. земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Однако косвенно они скажутся и на земельных участках, находящихся в частной собственности.
ФЗ N 171 представляет собой весьма объемный и сложный документ, который вносит изменения не только в Земельный кодекс РФ, но и Гражданский и Градостроительный кодексы, Федеральные законы о государственном кадастре недвижимости и о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и многие другие законодательные акты. При этом новый Закон достаточно сложен для анализа, логика многих новелл пока не вполне понятна.
Новое законодательство безусловно скажется на текущих проектах, связанных прежде всего с приобретением публичных земель. Мы рекомендуем обратить особое внимание на статью 34 ФЗ N 171, в которой содержатся переходные положения. Например, в этой статье устанавливаются правила о том, как поступать в ситуациях изменения органа власти, уполномоченного на распоряжение публичными землями, корректировки видов разрешенного использования земельных участков с учетом Классификатора, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. N 540, и т.п.
Отметим, что важную роль в реализации ФЗ N 171 будут играть подзаконные акты, принятые на уровне Правительства РФ и Минэкономразвития России, а также нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Можно ожидать, что значительная часть этих нормативных правовых актов будет принята в течение первого полугодия 2015 г.
В течение января — февраля 2015 г. мы проинформируем вас о наиболее важных с нашей точки зрения изменениях законодательства, в частности направим сообщения на следующие темы:
— Изменения в публичной собственности на землю;
— Изменения в системе приобретения прав на публичные земли;
— Использование публичных земель без предоставления земельных участков и установления сервитута;
— Сервитут в отношении публичных земельных участков;
— Предоставление земельных участков по новому законодательству;
— Новые возможности в связи с перераспределением земельных участков;
— Изменения в режиме использования арендованных публичных земель.
В этом сообщении речь пойдет об изменениях в публичной собственности на землю. Прежде всего отметим, что с принципиальной точки зрения ее структура не изменилась: земли по-прежнему будут находиться в неразграниченной и разграниченной собственности, основания для разграничения государственной собственности не корректировались.
В то же время в Земельный кодекс РФ вводится новая глава V.5 (ст. ст. 39.30 — 39.32), которая устанавливает дополнительные основания для безвозмездной передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в региональную и муниципальную собственность. Муниципальные образования и субъекты Федерации могут рассчитывать в основном на участки, право собственности на которые возникло у Российской Федерации без достаточных оснований, а также на неэффективно используемые федеральные земли.
Существенные изменения коснутся полномочий по распоряжению землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности. От муниципальных районов они перейдут городским и сельским поселениям при условии, что в последних утверждены правила землепользования и застройки (ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Городские округа продолжат распоряжаться землями, находящимися в неразграниченной государственной собственности и расположенными на их территории. Однако необходимо иметь в виду, что Федеральные законы от 27 мая 2014 г. N 136-ФЗ и от 29 декабря 2014 г. N 485-ФЗ позволяют субъектам Федерации своими законами перераспределять полномочия между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Федерации, в том числе в части распоряжения неразграниченными землями.
Закон урегулировал ситуации, в которых процедура приобретения земельного участка (например, по предварительному согласованию места размещения объекта или через аукцион) началась до 1 марта 2015 г., а заканчивается после этой даты. Основной принцип таков: завершает процедуру тот орган власти, который ее начал. Например, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято муниципальным районом 15 февраля 2015 г., а с 1 марта 2015 г. в силу Закона участком распоряжается городское поселение, то решение о предоставлении будет принимать все равно муниципальный район.
Напомним также о том, что уже введен в действие новый институт передачи полномочий по распоряжению землями, находящимися в государственной неразграниченной собственности, Росимуществу/Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства (ст. 3.4 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Декларируемая цель заключается в оказании муниципальным образованиям профессиональной помощи, так как доходы от распоряжения Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства неразграниченными землями все равно поступают в местные бюджеты.

Comments are closed.