«А не проделать ли нам в этой стене арку?». Перепланировка и переустройство квартиры: как правильно действовать?

Перепланировка и переустройство квартиры – дело достаточно хлопотное и ответственное. Обычно за это не берутся, если нет острой необходимости.

Если уж вы всё-таки решили что-то существенно изменить в своем жилище, то нужно четко знать правовые и технические нюансы этого процесса. В том числе – что можно и что нельзя, а также – как и с кем согласовывать проведенные изменения.

«Я знаю, что для согласования проведенного переустройства жилого помещения нужно предоставить проект переустройства или перепланировки. А каков установленный порядок подготовки и оформления этого проекта переустройства?» – спрашивает Михаил З. – пользователь сервиса http://бесплатнаяюрпомощь.рф.

За консультацией он обратился к экспертам Ульяновского отделения Ассоциации юристов России и Государственного юрбюро.

Источник изображения

Как указывают юристы, следует, прежде всего, разобраться с терминами. Переустройство и перепланировка – разные понятия. Согласно законодательству, под переустройством обычно понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка же это – изменение конфигурации самого жилого помещения.

Стоит отметить, что перепланировка и переустройство квартиры не допускаются, если работы влекут за собой нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций здания, увеличение подсобной площади помещений за счет жилой площади, установку отключающих или регулирующих устройств и т.п. (подробнее о запретах – ниже).

Как подготовить проект перепланировки / переустройства

Проект должны готовить специалисты. Например, в Ульяновске – согласно постановлению администрации города Ульяновска от 18.07.2011 №3093 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки жилого помещения» – подобный проект может разрабатываться только специализированной организацией. На ту же организацию возлагается и обязанность по обеспечению всех необходимых согласований.

Чаще всего для составления проекта обращаются в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для проведения работ надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. Также нужно указать специалистам, какие именно планировочные решения вы хотите внести, то есть подготовить элементарный эскиз или дизайн-проект.

К вам домой приедет специалист, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего оформляется проект в двух экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

– договор авторского надзора;

– акты скрытых работ;

– техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

– копию свидетельства допуска СРО бюро.

В некоторых случаях проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией  – к примеру, с ТСЖ.

Следующий этап –  нужно подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ.

К заявлению надо приложить:

– проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.);

– техпаспорт;

– правоустанавливающие документы на квартиру;

– если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире;

– нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

Если перепланировка затрагивает общедомовую собственность и интересы соседей, то нужно решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности.

Администрация города (поселения) выносит решение в течение 45 дней. В течение трех дней с момента принятия решения специалисты МФЦ должны уведомить вас, что документы готовы.

Далее уже можно приступать к ремонту. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в полученных документах.

Когда закончите ремонт, необходимо сообщить об этом в тот орган, который выдал разрешение (например, в администрацию муниципалитета). Вы должны подать заявление о завершенной перепланировке и приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке. Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах.

Для справки

При производстве ремонтных работ запрещается:

– нарушение внутридомовой вентиляции;

– превышение допустимой нагрузки на несущие конструкции в результате устройства полов, возведения перегородок, установки какого-либо оборудования;

– возведение лоджий в квартирах, расположенных выше первого этажа;

– присоединение площадей чердаков, техэтажей, входящих в состав общедомового имущества;

– объединение жилых площадей с газифицированной кухней, в том числе и устройство проемов между такими помещениями без установки двери;

– монтаж теплых полов, подключенных к системе центрального отопления или водопровода;

– перенос батарей отопления на балконы и лоджии.

Запрещается также производить любые работы, которые ухудшают процесс эксплуатации дома жильцами и обслуживающими организациями; приводят помещение в состояние, не соответствующее требованиям, предъявляемым к жилой недвижимости; нарушают строительные, санитарные и противопожарные нормы.