«Мы заплатили деньги, а они даже фундамента не построили». Что делать, если вы – обманутый дольщик?

Тема обманутых дольщиков – к сожалению, своеобразная примета нашего времени. Понятно, что люди, попавшие в такую ситуацию, нередко обращаются именно к специалистам в сфере права.

«Я являюсь дольщиком одного из строящихся жилых домов. Срок сдачи дома – ноябрь 2018 года. На данный момент из выполненных работ – лишь частичный фундамент», – рассказывает Ксения Р., которая недавно обратилась за бесплатной юридической помощью к сотрудникам ульяновского ГосЮрБюро и представителям реготделения Ассоциации юристов России.

По ее словам, строители даже не подходят к фундаменту, так как у фирмы-застройщика просто нет денег. Такая ситуация длится вот уже полгода.

«Они постоянно пытаются кому-нибудь переотдать этот объект. Говорят также, что их организация готовится к банкротству, однако, дескать, заседания судов постоянно переносятся на другие даты. По факту стройка просто заморожена».

Ксения спрашивает, что делать в такой ситуации? К кому обращаться и можно ли вернуть деньги?

Как указывают юристы, долевое участие в строительстве регулируется федеральным законом № 214-ФЗ. В соответствии с первым пунктом 6-й статьи этого документа – цитируем «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором». Данный срок должен быть единым для всех участников долевого строительства.

Есть еще одно важное условие из того же закона: если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства уведомление и предложение об изменении договора.

Понятно, что если строители нарушили срок, дольщики могут обратиться с претензией к застройщику. Никто не отменял и право защиты своих интересов в суде. При этом застройщик должен будет уплатить дольщику неустойку (пени) в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки.

Итак, что же делать обманутым дольщикам, каковы, так сказать, юридически грамотные действия в этих обстоятельствах?

Вообще, современное российское законодательство предусматривает несколько способов защиты прав людей, внесших долю своих средств в будущую недвижимость.

Во-первых, если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, дольщики вправе потребовать через суд признать:

— их право собственности на объект недвижимости;

— их право собственности на объект незавершенного строительства;

— право на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, которая соответствует объекту долевого строительства.

Во-вторых, существует возможность признать сделку недействительной. На юридическом языке это положение звучит так: если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной.

Иными словами, от строительной организации можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (смотрите подробнее: ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ; п. 7 Обзора).

Тут важно знать следующее: деньги граждан (физлиц) допускается привлекать только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.

Поэтому следует отнестись крайне подозрительно к тем застройщикам, которые вместо договора участия предложат вам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, или же договор займа. Иногда застройщики могут даже «попросить» дольщиков внести денежные средства на свой депозитный счет в банке.

На все эти предложения лучше ответить отказом, поскольку законодательство об участии в долевом строительстве будет распространяться на указанные правоотношения только в случае, если суд установит, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Кстати, дольщики вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной и при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить дольщику полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России (подробнее: ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Полезно знать и о том, что участники долевого строительства имеют право через суд потребовать компенсировать моральный вред и взыскать с застройщика штраф.