Дееспособность и продажа недвижимости: что нужно знать?

Продажа квартиры – дело непростое, есть множество «подводных камней». Иногда бывают ситуации, в которых без юридической консультации точно не обойтись.

«Мой сын – инвалид детства 2-й группы «по психиатрии», ему 32 года. Он – собственник 1/2 доли нашей квартиры. Сейчас мы хотим продать квартиру и купить дом. Однако наш риелтор утверждает, что нужно обязательно признавать сына недееспособным, иначе сделки не будет», – рассказывает жительница Ульяновска Лидия А., которая обратилась за бесплатной юрпомощью к экспертам регионального отделения Ассоциации юристов России и ульяновского ГосЮрБюро.

Женщина уверяет, что никаких медикаментов ее сын не принимает, в психиатрические учреждения не обращается, обострений нет. Группа инвалидности у него бессрочная. По ее словам, парень работает официально на Патронном заводе дворником уже много лет.

«Неужели обязательно нужно признавать его недееспособным, чтобы совершить сделку?» – спрашивает Лидия.

Как отмечают юристы, если отсутствует решение суда о признании гражданина недееспособным, то какие-либо ограничения отсутствуют. Признать лицо недееспособным можно только в судебном порядке. Согласно статье 281 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, инициировать такой процесс имеют право близкие родственники или профильные государственные учреждения.

Иными словами, никакой обязанности признавать недееспособным собственного сына для совершения сделки у Лидии нет. Другое дело, что, к примеру, не каждый нотариус согласится удостоверить сделку с участием лица, чье состояние психического здоровья вызывает сомнения.

Тут несколько вариантов: нотариус может отказаться проводить подобную сделку, либо – может  обратиться в органы опеки или даже в прокуратуру с целью возможной защиты прав инвалида. Тогда продавца ждут неприятности в виде неожиданных проверок из попечительского совета или других уполномоченных органов.

Важно пояснить, чего именно опасается риелтор: дело в том, что, согласно статье №171 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершённая гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной. А 177-я статья  ГК РФ позволяет оспорить сделку, совершённую пусть и дееспособным гражданином, но в момент её совершения находившемся в состоянии, когда он был не способен понимать значение действий или руководить ими. И жильё, приобретённое при данных обстоятельствах, подлежит обязательному возврату.

Чтобы избежать этой и других проблем, которые могут «всплыть» после совершения сделки, риелтор и рекомендует признать психически больного гражданина недееспособным в суде: тогда мать может стать его официальным опекуном.

В последнем случае орган опеки выдаст разрешение лишь при условии, что продавец передаст в собственность инвалида аналогичную долю жилой площади, пригодной для нормального проживания. Причем получить разрешение возможно только после того, как инвалид получит в собственность долю в новой недвижимости.

Comments are closed.