Экономическая коллегия ВС признала право собственности за дольщиком // Для единообразия практики

Сегодня экономическая коллегия Верховного суда (ВС) признала право собственности на квартиру в недостроенном доме, застройщик которого объявлен банкротом (дело № А40-80775/2013). Это решение, возможно, станет первым шагом в ликвидации одного из наиболее заметных расхождений в практике двух судебных подсистем. Арбитражные суды, в отличие от судов общей юрисдикции, обычно не признавали право собственности дольщиков на недостроенные помещения. Впрочем, на итог сегодняшнего дела мог повлиять существенный момент: сам дом уже полностью возведен и к нему подключены коммуникации, а основные проблемы, препятствующие его сдаче в эксплуатацию, связаны с общим имуществом.

Расхождения в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции стали основным аргументом дольщика Андрея Мироновича, чью кассационную жалобу рассматривал сегодня ВС. Федеральный арбитражный суд Московского округа отказал ему в признании права собственности на трехкомнатную квартиру в доме на ул. Малмыгина (Москва). Суд применил § 7 главы IX Закона о банкротстве. По ней признать право собственности дольщика на квартиру можно, только если дом сдан в эксплуатацию и застройщик подписал акт приема-передачи квартиры. Спорный дом еще в эксплуатацию не сдан.

Андрей Миронович жаловался, что Бабушкинский суд Москвы ранее уже удовлетворил около сотни аналогичных исков других дольщиков. В такой ситуации отказ арбитражных судов признавать право собственности на квартиры в рамках банкротства нарушает не только принцип единообразия судебной практики, но и принцип равенства всех граждан перед законом, считает Андрей Миронович. Несправедливость он видел и в том, что финансовые последствия банкротства застройщика (ЗАО «Финансовая корпорация»), получается, ложатся только на часть дольщиков, которые не успели до банкротства получить решения Бабушкинского суда.

В данном случае можно признать право собственности в обход требований Закона о банкротстве, заявил сегодня представитель дольщика Борис Деринг. По его мнению, допустимо применение общих положений гражданского законодательства, устанавливающих признание права как один из способов защиты прав. Иначе решение суда будет зависеть от недобросовестных действий застройщика, который не обеспечил получение необходимых документов (акт ввода в эксплуатацию, акт о передаче недвижимости), считает Борис Деринг. Он также подчеркнул, что постановление арбитражной кассации противоречит обзору практики по делам о долевом строительстве, утвержденному президиумом ВС 4 декабря 2013 года (см. здесь и здесь). В п. 17 обзора президиум подтвердил позицию гражданской коллегии ВС, что за дольщиком, полностью оплатившим квартиру, может быть признано право на долю в недостроенном доме в виде этой квартиры.

Против удовлетворения жалобы в ВС возражал только один дольщик — Алексей Новиков. Подход арбитражных судов соответствует Закону о банкротстве, настаивал его представитель Артем Сладков, а кассационная жалоба сводится к несогласию с законом. В таком случае надо обжаловать сам закон в КС, считает выступавший. Он также напомнил о том, что с точки зрения пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) участники долевого строительства не могут быть признаны собственниками в силу факта своего финансового участия в строительстве (абз. 2 п. 4 постановления пленума ВАС от 11 июля 2011 года № 54). Впрочем, Артем Сладков признал, что решения Бабушкинского суда правильные, так как они принимались до введения процедуры банкротства.

Экономическая коллегия ВС также согласилась с подходом судов общей юрисдикции в этом деле и восстановила решения Арбитражного суда Москвы и Девятого арбитражного апелляционного суда, признавших право собственности Андрея Мироновича на квартиру.

Это решение, таким образом, должно исключить расхождение в оценке судами прав дольщиков. Ранее ВАС уже позволял признавать право собственности на квартиру в построенном доме в отсутствие акта приема-передачи квартиры. Впрочем, суд тогда оговорился, что удовлетворенный иск предъявлен не к застройщику, а к ТСЖ, и поэтому правила Закона о банкротстве неприменимы (первое дело в обзоре). Теперь экономическая коллегия ВС пошла дальше, допустив признание права собственности в рамках дела о банкротстве и в отсутствие акта о вводе дома в эксплуатацию. Однако не ясно, будет ли этот подход распространен на любые недостроенные дома, или судьи ВС предпочтут ограничить его определенными обстоятельствами.

Например, дом, в котором находится спорная квартира, уже возведен. Он поставлен на кадастровый учет, в нем проведена инвентаризация, все помещения можно выделить, подведены коммуникации, пояснил сегодня конкурсный управляющий застройщика Максим Козлитин. Проблемы только с отсутствием лифтов и плохим состоянием отделки общих помещений и фасадов — она прохудилась с 2008 года, когда стройка фактически была приостановлена.

Он также отметил, что с 2008 года домом занималось ТСЖ, созданное дольщиками. В частности, на их дополнительные взносы были подведены коммуникации. Сейчас готовность дома — 90%, и ТСЖ может его достроить своими силами, заверил судей председатель товарищества Владимир Степанчиков. Один из членов ТСЖ, присутствовавший на заседании, подтвердил, что активность дольщиков связана с тем, что суды признавали их право на долю в доме. Поэтому «подход судов общей юрисдикции ближе к народу, позволяет защищать свои права», отметил он.

Comments are closed.